El mercado de alquileres del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) continúa atravesando un proceso de transformación profunda luego de los cambios normativos recientes y de una demanda habitacional que no deja de crecer. En este contexto, el oeste del conurbano bonaerense se consolidó como la región con mayor incremento interanual en los valores de alquiler, superando incluso a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y a otros corredores tradicionalmente más demandados como el norte y el sur del Gran Buenos Aires.
De acuerdo con un informe elaborado por Mercado Libre Inmuebles en conjunto con la Universidad de San Andrés, en abril de 2025 los precios de alquiler de departamentos en GBA Oeste registraron una suba interanual del 77%, mientras que en el caso de las casas el incremento alcanzó el 84%, medido en pesos corrientes por metro cuadrado.
¿Por qué aumentaron tanto los alquileres en el oeste?
El fuerte crecimiento de los valores responde a una combinación de factores estructurales y coyunturales. Por un lado, la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 generó una reactivación inmediata del mercado, con contratos más flexibles, plazos más cortos, ajustes más frecuentes y mayor libertad para definir la moneda de pago, ya sea en pesos o en dólares. Este nuevo escenario aceleró la actualización de precios y modificó la dinámica tradicional del alquiler.
Por otro lado, el crecimiento urbano y demográfico del oeste del conurbano viene consolidándose desde hace varios años. La mayor disponibilidad de terrenos, la expansión de servicios públicos y la mejora sostenida en la conectividad —impulsada por corredores clave como el Acceso Oeste y la línea Sarmiento— atrajeron a familias y jóvenes que buscan más espacio, mejor calidad de vida y valores más accesibles que los de CABA o el norte del GBA.
Comparativa con otras zonas del AMBA
El desempeño del GBA Oeste se destaca claramente frente al resto del conurbano. Según el mismo informe correspondiente a abril de 2025, mientras que en el oeste los alquileres de departamentos aumentaron un 77% interanual y los de casas un 84%, en GBA Norte las subas fueron del 59% para departamentos y del 74% para casas. En el sur del conurbano, en cambio, los incrementos fueron más moderados: 45% interanual en departamentos y 65% en casas.
Estos datos posicionan al oeste como la región con mayor presión sobre los precios de alquiler en todo el AMBA, impulsada por una demanda sostenida, especialmente en localidades con buena conectividad y consolidación urbana como Morón, Ituzaingó y La Matanza.
Según el informe de abril de 2025, los alquileres de departamentos en el GBA Oeste aumentaron un 77% interanual y los de casas un 84%.
¿Cuánto cuesta alquilar hoy en GBA Oeste?
A pesar de los fuertes incrementos, los valores absolutos por metro cuadrado continúan siendo más bajos que en otras zonas del AMBA. El precio mediano para alquilar un departamento en GBA Oeste se ubica en $5.823 por m², frente a los $11.342 por m² registrados en CABA. En el caso de las casas, el valor ronda los $9.623 por m², también por debajo del promedio de la Ciudad.
Esta diferencia permite que, con un mismo presupuesto mensual, los inquilinos puedan acceder a viviendas más amplias, lo que mantiene al oeste como una opción atractiva para familias, parejas jóvenes y personas que trabajan de forma remota.
Los municipios con mayor demanda
Durante abril de 2025, los partidos del GBA Oeste que concentraron la mayor cantidad de visitas en plataformas inmobiliarias fueron:
- Ramos Mejía
- Morón
- Haedo
- San Justo
- Hurlingham
Ramos Mejía se posicionó como el municipio con mayor nivel de interés, gracias a su infraestructura urbana consolidada, su cercanía con CABA y su excelente conectividad mediante transporte público.
¿Qué tipo de propiedades se buscan más?
El perfil de la demanda en el GBA Oeste es diverso. Los monoambientes y departamentos de dos ambientes son los más elegidos por estudiantes y personas solas, especialmente en zonas con fuerte presencia universitaria como Morón. En paralelo, las casas de tres o más ambientes con jardín registran una alta demanda en áreas residenciales como Ituzaingó y Parque Leloir, donde las familias priorizan el espacio exterior.
En el segmento de casas y PH, la ausencia de expensas es un factor clave que vuelve a estas propiedades especialmente competitivas frente a los departamentos tradicionales.
¿Conviene alquilar en este momento?
La combinación de precios en alza y una demanda sostenida sugiere que el mercado atraviesa un ciclo de alta actividad. Para quienes buscan alquilar, esto implica que los valores podrían continuar ajustándose en los próximos meses.
Además, los contratos actuales suelen celebrarse por plazos más cortos que los tres años que establecía la normativa anterior, lo que habilita actualizaciones de precio más frecuentes. Los índices de ajuste y las condiciones contractuales se negocian entre las partes, generando un mercado más dinámico, pero también más exigente en términos de información y análisis.
Ventajas competitivas del GBA Oeste
El oeste del conurbano ofrece una combinación difícil de igualar en otras zonas del AMBA. A diferencia de áreas donde predominan desarrollos cerrados o propuestas premium, el GBA Oeste presenta una amplia variedad de opciones, entre las que se destacan:
- Casas sobre lote propio
- PH
- Departamentos en edificios de baja altura
- Viviendas a refaccionar
A esto se suma una infraestructura comercial, educativa y sanitaria en constante expansión, acompañando el crecimiento poblacional. La conectividad con el centro porteño mediante el tren Sarmiento, el Metrobus del Oeste y autopistas clave como el Acceso Oeste y la Perito Moreno facilita la movilidad diaria de quienes trabajan o estudian en la Ciudad.
Información y tecnología para decidir mejor
En un contexto de precios en alza y contratos cada vez más flexibles, contar con información clara, actualizada y herramientas de análisis es fundamental. La digitalización del mercado inmobiliario permite hoy comparar valores, analizar zonas y tomar decisiones más informadas.
En síntesis, con subas superiores al 75% interanual, el GBA Oeste se consolida como la región más dinámica del AMBA en materia de alquileres. A pesar del aumento, los precios siguen siendo competitivos y la diversidad de la oferta permite adaptarse a distintos presupuestos y estilos de vida.
Para quienes están evaluando mudarse o invertir, el oeste representa una oportunidad concreta antes de que los valores se equiparen aún más con otras zonas del conurbano.
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