"Comprar para alquilar" sigue siendo una de las inversiones preferidas en Argentina. Pero el número que suele circular — la rentabilidad bruta — no es lo que el inversor termina cobrando. Antes de comprar, conviene hacer la cuenta completa.
Dónde está hoy la rentabilidad en CABA
Según el último índice de Zonaprop (junio 2026), la rentabilidad bruta promedio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires es del 5,83% anual, lo que equivale a 17,2 años de alquiler para recuperar la inversión — un 10,3% menos que un año antes. El precio medio se ubica en torno a los US$2.460/m², mientras que el alquiler de un dos ambientes promedia $834.178 mensuales, con una suba del 34% en los últimos doce meses.
Dicho de otro modo: los alquileres vienen subiendo más rápido que los precios de venta, y eso mejora la ecuación para quien compra para alquilar.
La diferencia entre barrios es enorme
La rentabilidad no es pareja en toda la ciudad. La zona sur lidera con un 9,9%, seguida por el oeste (6,7%) y el corredor norte (4,9%). Por barrio:
- Más rentables: Lugano (10,7%), Parque Avellaneda (8,1%), Nueva Pompeya (8,0%), La Boca y Parque Patricios (7,6%).
- Intermedios: Villa Pueyrredón (6,2%), Parque Chacabuco (6,1%), Parque Chas (6,0%), Villa del Parque y Monserrat (5,9%).
- Menos rentables: Puerto Madero (3,8%), Núñez y Palermo (4,7%), Belgrano (4,8%) y Colegiales (5,0%).
La lógica es simple: en los barrios premium el precio de compra es tan alto que el alquiler rinde, en proporción, menos. Eso no los vuelve malas inversiones — suelen tener menor vacancia y mejor resguardo de valor — pero sí cambia el objetivo: renta o preservación de capital.
De la rentabilidad bruta a la neta
La rentabilidad bruta se calcula así:
Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ precio de compra
Para llegar a la neta hay que restar todo lo que el propietario paga y que el inquilino no cubre:
- Vacancia: los meses en que la unidad queda vacía entre un contrato y otro. Un mes por año ya resta más de 8% del ingreso anual.
- Expensas extraordinarias: obras del edificio, fondo de reserva y arreglos de partes comunes corren por cuenta del propietario.
- Impuestos y tasas: ABL e impuestos que no se trasladen al inquilino, más el impacto en Ganancias y Bienes Personales según tu situación.
- Mantenimiento: reparaciones, pintura entre contratos y desgaste normal de artefactos.
- Administración y comisiones: si delegás la gestión del alquiler en una inmobiliaria.
Un ejemplo para hacer la cuenta
Supongamos un departamento comprado en US$100.000 con una rentabilidad bruta igual al promedio porteño (5,83%), es decir, unos US$5.830 al año. Si restamos un mes de vacancia (≈ US$486) y estimamos un 10% del alquiler en gastos a cargo del propietario (≈ US$583), quedan unos US$4.761: una rentabilidad neta cercana al 4,8%. Es un ejemplo ilustrativo — los números reales dependen de cada unidad y edificio — pero muestra que la brecha entre bruta y neta rara vez es menor a un punto.
Dos variables que también pesan
- El tipo de cambio: la propiedad se compra en dólares y el alquiler se cobra en pesos. La rentabilidad medida en dólares sube o baja según cómo evolucione el tipo de cambio frente a los ajustes del contrato.
- La revalorización: el cálculo de años de recupero sólo considera la renta. Si la propiedad se valoriza, el retorno total es mayor; si el precio cae, es menor.
Conclusión
Antes de comprar para alquilar, hacé la cuenta completa: elegí el barrio según tu objetivo (renta o resguardo), estimá la vacancia y los gastos reales, y compará la rentabilidad neta con otras alternativas de inversión. Un buen asesoramiento en la tasación y en la elección de la unidad es lo que más mueve ese número.
Fuentes: La Nación — Los barrios olvidados en los que comprar para alquilar es un buen negocio (junio 2026, datos de Zonaprop), Canal 26 — Aumentan los alquileres en CABA y mejora la rentabilidad, Forbes Argentina — Cuántos años de alquiler se necesitan para recuperar una inversión inmobiliaria, Zonaprop — Index CABA. Los valores son referenciales a la fecha de los informes citados y pueden variar.
