El mercado de oficinas corporativas en Buenos Aires viene de varios años difíciles: edificios con pisos enteros vacíos y empresas que redujeron metros cuadrados por el trabajo híbrido pospandemia. Los números del tercer trimestre de 2026 marcan un cambio de tendencia real, no un dato suelto: la vacancia bajó a su nivel más bajo desde 2020, y un nuevo polo corporativo empieza a disputarle protagonismo al circuito tradicional de Catalinas y el microcentro.
La vacancia tocó su piso en cuatro años
Según el último relevamiento de CBRE para oficinas premium en Buenos Aires, la tasa de vacancia bajó de 13,8% a 13,1% entre el segundo y el tercer trimestre de 2026 — el nivel más bajo desde 2020. Vacancia, para quien no maneja el término todos los días, es simplemente el porcentaje de metros cuadrados de oficina disponibles sin inquilino sobre el total del inventario: cuanto más baja, más ajustada está la oferta y más poder de negociación tiene el propietario frente al que busca alquilar.
No es un dato aislado de un solo trimestre: es la cuarta medición trimestral consecutiva con absorción neta positiva, es decir, cuatro trimestres seguidos en los que las empresas ocuparon más metros cuadrados de los que liberaron. En el tercer trimestre puntual, esa absorción neta fue de 12.392 m².
Zona norte se arma como polo corporativo alternativo
Lo más interesante del informe no es sólo la baja de vacancia, sino dónde se está concentrando la demanda nueva. Según Forbes Argentina, la zona norte del corredor metropolitano (el eje Vicente López–San Isidro sobre la Panamericana) se está consolidando como un hub corporativo alternativo al circuito histórico de Catalinas y el microcentro porteño. Las empresas que buscan edificios nuevos, con mejores certificaciones ambientales y estacionamiento propio, están mirando cada vez más hacia esa zona en lugar de competir por los pocos pisos disponibles en los edificios premium del centro.
Oferta nueva en camino, pero concentrada en pocas zonas
El stock en construcción tampoco es menor: hay 66.386 m² de oficinas rentables actualmente en obra. Buena parte de esa superficie nueva va a sumarse en Palermo, que va a incorporar 17.063 m² sólo en el cuarto trimestre de 2026. Esto importa porque, aunque la vacancia general baja, la oferta nueva no se reparte de manera uniforme: hay zonas donde sigue sobrando metraje de edificios más viejos o peor ubicados, y zonas puntuales donde la demanda ya empieza a competir por el espacio disponible.
Catalinas y Palermo concentran la demanda real
La demanda de oficinas de calidad sigue concentrada en pocos corredores: Catalinas y Palermo aparecen como las zonas donde las empresas efectivamente están cerrando contratos nuevos, mientras que en otras áreas y en edificios de categorías más bajas la oferta sigue sin encontrar demanda. Es un mercado que se recupera, pero de forma desigual — no todas las oficinas se benefician por igual de la baja de vacancia general, y un edificio viejo en una zona secundaria puede seguir vacío mientras el promedio de la ciudad mejora.
Qué significa esto para un inversor o una inmobiliaria
Para quien evalúa invertir en oficinas, la lectura no es "comprar cualquier metro cuadrado porque el mercado mejora en general", sino entender que la recuperación es selectiva: edificios nuevos, bien ubicados y con buena certificación ambiental concentran la demanda y el precio de alquiler, mientras los activos más viejos o en zonas con sobreoferta todavía tardan en recuperar valor y renta. Para una inmobiliaria que trabaja el segmento corporativo, es un buen momento para reposicionar su cartera de oficinas usadas con una lectura realista de en qué categoría y zona compite cada propiedad, en lugar de tasarla con los valores de hace dos o tres años, cuando la vacancia todavía estaba en el doble dígito alto y la negociación favorecía claramente al inquilino.
