Después de años de operaciones relativamente chicas y compradores locales cautos, el segmento premium del mercado porteño empezó a mostrar algo distinto: llegada de dólares del exterior, concentrada sobre todo en los desarrollos en construcción de Puerto Madero. No es un boom generalizado -el mercado de usados sigue laxo-, pero el dato llama la atención: mientras la cantidad de escrituras cae, el monto total operado sube.
Menos operaciones, pero de mayor ticket
Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, julio de 2026 cerró con 6.051 escrituras de compraventa, un 9% menos que las 6.651 del mismo mes de 2025. Sin embargo, el monto total involucrado subió un 9,37% interanual. La combinación -menos operaciones pero más plata moviéndose- es una señal cuantitativa de que el ticket promedio subió, algo consistente con la llegada de compradores con más poder adquisitivo.
En paralelo, Zonaprop viene marcando que los precios de venta en CABA acumulan apenas un 1% de suba en el año: el stock elevado de propiedades usadas sigue funcionando como techo para el mercado en general. Es decir, el movimiento de dólares del exterior no está empujando el precio promedio de la ciudad: está concentrado en un nicho específico.
Puerto Madero, el polo que concentra el interés
Alejandro Ginevra, de GNV Group (desarrollador de Madero Harbour), confirma que hoy hay operaciones de compradores estadounidenses, españoles, suizos y alemanes en sus proyectos. Según su lectura, la mayoría no son compradores "al azar": casi siempre tienen algún vínculo previo con la Argentina, familiar o de negocios, que los trajo de vuelta a mirar el mercado local.
Puerto Madero funciona como vidriera natural para este tipo de capital: es el barrio con el desarrollo más nuevo, la infraestructura más moderna y el perfil más internacional de toda la ciudad, lo que lo vuelve el punto de entrada lógico para alguien que invierte desde afuera sin conocer en detalle el resto de los barrios porteños.
Por qué Buenos Aires volvió a aparecer en el radar
Nancy Vieitez, de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), pone el argumento en términos de rentabilidad: hoy, alquilar una propiedad en Buenos Aires rinde entre el 6% y el 7% anual en dólares, según la zona. Comparado con otras capitales del mundo, donde ese rendimiento suele ser bastante más bajo, la plaza porteña aparece como relativamente barata y con un retorno locativo más alto que el promedio internacional.
Esa combinación -precios en dólares todavía lejos de los máximos históricos y una renta locativa competitiva- es, para varios de los que hoy compran desde afuera, el argumento central para volver a mirar la Argentina después de años de desconfianza.
Un repunte acotado, no una reactivación general
Vale la aclaración: este movimiento de capital extranjero convive con un mercado hipotecario que sigue débil y con un stock de usados que todavía no termina de absorberse. El fenómeno de los dólares del exterior es real, pero por ahora está concentrado en el segmento premium y en pozo, no en el mercado masivo de compraventa.
Qué significa esto para una inmobiliaria
Si tu cartera incluye unidades premium o desarrollos en pozo, este es el momento de pensar en quién compra desde afuera: material en inglés, fotos y videos pensados para un comprador remoto, y una respuesta rápida son hoy un diferencial real frente a otras inmobiliarias que siguen apuntando solo al comprador local. También vale la pena tener mapeado qué rinde en alquiler cada propiedad de la cartera: ese dato de rentabilidad en dólares es, cada vez más, lo primero que pregunta un comprador que vive afuera.
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En resumen
El mercado inmobiliario porteño sigue, en su conjunto, mostrando precios casi planos y escrituras en baja. Pero dentro de ese panorama general aparece una señal puntual y concreta: vuelven los dólares del exterior, concentrados en el segmento premium y en los desarrollos de Puerto Madero, de la mano de compradores que encuentran en Buenos Aires una combinación de precio bajo y renta alta que hoy no es fácil de conseguir en otras ciudades del mundo.
Fuentes: Forbes Argentina — Los dólares del exterior vuelven al real estate: por qué la Argentina recupera atractivo, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires — Estadísticas de escrituras, Zonaprop — Index CABA Venta.
