El precio de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires volvió a moverse en octubre. Según el último informe de Mudafy, que analizó 57.370 publicaciones activas al 8 de octubre de 2026, la mediana de precio por metro cuadrado en CABA se ubica en USD 2.813 — un número que conviene mirar con atención antes de sacar conclusiones apuradas sobre "suba" o "baja", porque depende mucho de qué fuente y qué metodología se use para medirlo.
Puerto Madero, lejos en la cima
Puerto Madero sigue siendo, por lejos, el barrio más caro de la Ciudad: su mediana llega a USD 5.706 por m², casi el doble que el segundo lugar. Detrás aparecen Núñez (USD 3.855), Palermo (USD 3.680) y Belgrano (USD 3.412) — los cuatro barrios que tradicionalmente lideran el ranking de valorización en CABA.
Constitución, el más accesible
En el otro extremo, Constitución es el barrio más barato de la Ciudad con una mediana de USD 1.290 por m², seguido por Balvanera (USD 1.693), San Nicolás (USD 1.722) y Floresta (USD 1.727). Son zonas del sur y del centro histórico con oferta más vieja, menos amenities y, en varios casos, percepción de mayor inseguridad — factores que siguen pesando fuerte en el precio aunque mejore la conectividad relativa con el centro.
Once barrios están por encima del promedio de CABA
Del conjunto de 28 barrios con mayor oferta analizados, sólo 11 están por encima de la mediana general de la Ciudad. Es un dato para tener en cuenta a la hora de asesorar a un propietario: la mayoría de los barrios porteños, incluso varios considerados "caros" en el imaginario popular, en los hechos están por debajo del promedio que marcan unos pocos barrios premium.
Cuánto sale un 2 y un 3 ambientes
En términos de unidades concretas, un departamento de 2 ambientes en CABA ronda hoy los USD 105.000 y uno de 3 ambientes, los USD 150.000. La mitad de los departamentos publicados en la Ciudad tiene un precio entre USD 99.000 y USD 285.000, y el 24% de la oferta total incluye cochera. Un dato que suele sorprender a compradores primerizos: las ventas se terminan cerrando, en mediana, un 3,9% por debajo del precio publicado — la brecha habitual entre lo que se pide y lo que efectivamente se paga.
Por qué los números no siempre coinciden entre fuentes
Vale la aclaración porque genera confusión seguido: el informe de Zonaprop (Index, con datos a agosto de 2026) ubicaba el precio medio de los departamentos en CABA en USD 2.476 por m², bastante por debajo de los USD 2.813 que marca Mudafy para octubre. La diferencia no significa que el m² subió 14% en dos meses — son metodologías distintas. Zonaprop calcula un precio medio con una serie mensual que tiene cierto rezago; Mudafy toma la mediana de avisos activos publicados a una fecha de corte puntual. Ninguna de las dos mide "precio de cierre real", sino precio pedido en el aviso. Para una inmobiliaria, la recomendación práctica es siempre la misma: comparar peras con peras, usando la misma fuente y metodología cuando se analiza una evolución en el tiempo.
Qué significa esto para una inmobiliaria
Con una dispersión de precios tan grande entre barrios — de USD 1.290 a USD 5.706 el m² — tasar "a ojo" por ubicación general ya no alcanza. Conviene apoyarse en comparables recientes del barrio puntual, no en promedios de toda la Ciudad, y explicarle al propietario que su unidad puede estar muy por encima o por debajo de la mediana porteña según el micro-mercado donde esté. El dato del 3,9% de descuento promedio entre precio publicado y precio de cierre también es útil para manejar expectativas desde el primer día: ayuda a que el propietario entienda que negociar algo por debajo del precio de lista es la norma, no una señal de que algo salió mal con la venta.
Fuentes: Mudafy — Informe de mercado: precio del m² en CABA, octubre 2026, Zonaprop — Index CABA, reporte agosto 2026.
