La rentabilidad de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires volvió a ser noticia esta semana, con datos actualizados a agosto sobre cuánto rinde hoy invertir en un departamento para ponerlo en alquiler, y en qué barrios conviene mirar primero.
La rentabilidad promedio, en números
Según el relevamiento de Zonaprop difundido por LA NACIÓN, la renta bruta anual promedio de un alquiler tradicional en CABA —tomando como referencia un departamento de dos ambientes de 50 m²— se ubicó en agosto en 5,7%. Al ritmo actual, se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 9,2% menos que un año atrás: la rentabilidad mejora, aunque todavía a paso lento.
Los barrios que más rinden
Villa Lugano encabeza el ranking con una rentabilidad del 9,77% anual, muy por encima del resto. Lo siguen Nueva Pompeya (7,35%), Parque Patricios (7,28%), La Boca (7,26%), Floresta (7,14%), San Cristóbal (7,13%), Balvanera (7,12%), San Nicolás (6,85%), Parque Avellaneda (6,82%) y Vélez Sarsfield (6,78%). El patrón es claro: valores de compra por metro cuadrado más bajos, combinados con demanda de alquiler sostenida, es lo que explica el mayor rendimiento relativo en estas zonas.
Los barrios que menos rinden
En el otro extremo, Puerto Madero tiene la rentabilidad más baja de toda la Ciudad, con apenas 3,21% anual —el precio de compra ahí es tan alto que el alquiler, aunque también es el más caro, rinde proporcionalmente poco—. Le siguen Palermo (4,54%), Núñez (4,60%), Belgrano (4,70%) y Colegiales (4,95%): barrios premium, con fuerte demanda, pero donde comprar para alquilar es la opción menos eficiente en términos de retorno.
Cuánto cuesta alquilar hoy en CABA
En valores concretos, el precio promedio de un monoambiente en la Ciudad ronda los $771.871 mensuales, un dos ambientes $886.527 y un tres ambientes $1.196.413. En los últimos doce meses el precio medio subió 29,9% interanual, pero en lo que va de 2026 el alza acumulada quedó por debajo de la inflación (21,5%), lo que implica una caída real del 2,3% en el poder adquisitivo necesario para alquilar.
Qué significa esto para una inmobiliaria
Para un propietario que evalúa dónde comprar para renta, estos números son un dato concreto para la conversación: un dos ambientes en Lugano puede rendir más del triple que uno en Puerto Madero. Y para quien ya tiene un departamento en alquiler en un barrio de renta baja, es una buena oportunidad para conversar con el propietario sobre revalorizar el precio o evaluar una venta si la rentabilidad ya no lo justifica.
Fuentes: LA NACIÓN — Rentabilidad de alquileres en CABA: cuáles son los barrios que más pagan en septiembre 2026, LA NACIÓN — Cuáles son los barrios de CABA que más subieron el precio de las propiedades, Radio Pacú — Alquileres: el precio medio de departamentos en CABA cae un 2,3% real en lo que va del año, Zonaprop — Index CABA Alquiler. Los valores son referenciales a la fecha de esta nota y pueden variar.
