Un informe de la Universidad de San Andrés (UdeSA) junto con Mercado Libre, publicado a principios de octubre, muestra una foto del AMBA bastante más heterogénea de lo que sugiere el promedio: mientras las casas en Tigre subieron 21,7% interanual en septiembre, en la Ciudad de Buenos Aires los precios de las casas cayeron 2,3% en el mismo período. Te contamos los números zona por zona y qué leer detrás de esa brecha.
El promedio esconde la foto real
En el conjunto del AMBA, los precios subieron apenas 1,4% interanual en septiembre, un número que a simple vista describe un mercado tranquilo y sin sobresaltos. El problema es que ese promedio mezcla realidades completamente distintas según la zona, y si una inmobiliaria toma ese 1,4% como referencia para tasar o para asesorar a un propietario, se puede equivocar bastante.
GBA Norte, la zona que explica la suba
GBA Norte fue la región que más creció del AMBA, con un alza interanual de 7,8%. Dentro de esa zona, Tigre es el caso más extremo: las casas subieron 21,7% interanual en septiembre, muy por encima de cualquier otro municipio del conurbano. Es un salto que probablemente combine demanda genuina —familias que se mudan buscando más metros y espacios verdes— con una base de comparación todavía relativamente baja respecto a otros puntos de la Zona Norte, como San Isidro o Vicente López, donde los valores ya venían más ajustados.
GBA Sur, casi sin movimiento
En el otro extremo del conurbano, GBA Sur prácticamente no se movió: apenas 0,4% de suba interanual. La demanda ahí sigue atada de manera mucho más directa al poder de compra real de los hogares, sin el componente de inversión o segunda vivienda que empuja a la Zona Norte.
CABA y GBA Oeste, los que bajaron
Los dos únicos segmentos en rojo del informe fueron las casas en la Ciudad (-2,3% interanual) y las casas en GBA Oeste (-3,2%). En la Ciudad, la explicación más probable es la escasez de oferta de ese tipo de producto: hay pocas casas, concentradas en barrios puntuales, y es un segmento mucho más chico que el de departamentos, donde los precios sí vienen mostrando una recuperación lenta pero sostenida en 2026. En GBA Oeste, la caída parece responder más a una combinación de menor poder de compra relativo y menos atractivo para la demanda de inversión que explica la suba en el norte.
El mismo informe midió además los alquileres: en pesos corrientes subieron 1,4% mensual en departamentos y 1,3% en casas, con alzas interanuales de 20,4% y 21,2% respectivamente, por debajo de la inflación acumulada del período.
Qué significa esto para una inmobiliaria
El dato más importante de este informe no es el promedio del AMBA, sino la dispersión que hay debajo de él. Dos propiedades similares, una en Tigre y otra en GBA Oeste, pueden estar moviéndose en direcciones opuestas al mismo tiempo, aunque los portales las agrupen bajo el mismo "AMBA" o incluso bajo la misma categoría de "casas en el conurbano".
Para una inmobiliaria que opera en zonas mixtas, o que recibe consultas de distintos puntos del AMBA, esto es un argumento concreto para no tasar "por promedio": conviene explicarle al propietario que el comportamiento de su zona específica, y no el título de la nota del día, es lo que define el precio real al que puede vender o alquilar. Si trabajás en Zona Norte, además, este es un buen momento para comunicarle a los propietarios con casas en la zona que la demanda está firme, sin necesidad de exagerar el dato.
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Fuentes: iProfesional — Mercado inmobiliario: qué zonas de Buenos Aires registraron las mayores subas de precios, iProUP — Cómo se movió el mercado inmobiliario en AMBA en septiembre.
