Mientras la discusión inmobiliaria porteña gira en torno a los departamentos y las oficinas, el otro gran mercado corporativo -los depósitos y naves industriales del Área Metropolitana de Buenos Aires- tuvo un primer semestre de 2026 que vale la pena mirar: después de un cierre de 2025 muy fuerte, la vacancia volvió a subir y los alquileres pedidos bajaron.
El stock premium ya supera los 2,6 millones de m²
Según el Reporte Industrial y Logístico del primer semestre de 2026 de Colliers Argentina, el inventario de centros logísticos premium del AMBA llegó a 2.622.620 m², con el 77,8% correspondiente a activos Clase A. Es un mercado que no dejó de crecer en los últimos años, de la mano del e-commerce y de la reconfiguración de las cadenas de distribución.
La vacancia subió a 8,96% y la absorción fue negativa
El crecimiento de la oferta, sin embargo, no vino acompañado por la misma demanda: la vacancia de centros premium subió a 8,96% y la absorción neta del semestre cerró en -56.978 m². Es un contraste fuerte frente al semestre anterior, que había sido el más fuerte en tres años con una absorción neta de +137.200 m².
Según Colliers, la suba de vacancia no responde a una caída estructural de la demanda, sino sobre todo a la liberación de superficies grandes y a relocalizaciones de empresas que se movieron a espacios más chicos o más eficientes: un reordenamiento, no necesariamente una retracción del sector.
Los alquileres pedidos bajaron 5,1%
El alquiler promedio pedido en dólares bajó 5,1% en el semestre y quedó en US$7,03 por m² mensual. Las naves Clase A promedian US$7,83 por m², mientras que las Clase B se ubican en US$5,83. En los parques industriales, el precio pedido por los terrenos también cedió: de US$112,2 por m² en el semestre anterior a US$109 en este informe.
Otra consultora, otro número: Cushman & Wakefield marca más vacancia
El último MarketBeat industrial de Cushman & Wakefield, correspondiente al segundo trimestre de 2026, reporta una vacancia más alta, de 10,1%, impulsada por el ingreso de 122.000 m² de superficie nueva, frente a una absorción neta de apenas 9.650 m² en el trimestre. El alquiler pedido, en cambio, se mantuvo prácticamente estable en US$7,10 por m² mensual. Según esta consultora, la demanda sigue concentrada en la Zona Oeste del AMBA, donde el comercio electrónico continúa siendo el principal motor.
Las diferencias entre ambos informes (8,96% contra 10,1%) responden en parte a metodologías distintas -universos de edificios relevados, definición de "premium" o "Clase A"- pero la dirección es la misma: más oferta disponible, menos presión sobre los precios.
La Ciudad de Buenos Aires, la excepción
Un dato que vale la pena remarcar: según Colliers, dentro de la Ciudad de Buenos Aires la ocupación se mantuvo plena durante el semestre. La suba de vacancia está concentrada en el resto del AMBA, donde hay más terreno disponible para desarrollar centros logísticos grandes.
Qué significa esto para una inmobiliaria
Para quien gestiona o media operaciones de depósitos y naves, el mercado pasó a tener más poder de negociación del lado de los inquilinos, al menos en los submercados fuera de CABA. Es un buen momento para revisar los contratos vigentes de la cartera, anticipar renegociaciones y, si hay oferta propia, prestarle atención a la Zona Oeste, donde el e-commerce sigue sosteniendo la demanda incluso con el resto del mercado más flojo.
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En resumen
El mercado industrial y logístico del AMBA cerró el primer semestre de 2026 con más vacancia y alquileres más bajos que en el semestre anterior, después de un 2025 muy fuerte. No es una crisis del sector -la demanda de e-commerce sigue firme, sobre todo en la Zona Oeste- pero sí un cambio de ciclo que corre la negociación a favor de los inquilinos, al menos por ahora.
Fuentes: Mercado — Mercado industrial y logístico: vacancia premium en 8,96% y ajuste de alquileres, Cushman & Wakefield Argentina — Industrial Market Growth Redefined.
