Tasar bien no es "tirar un número" — es aplicar un método. Repasamos los tres métodos de valuación más usados en Argentina y qué factores mueven el precio.
Una tasación mal hecha cuesta caro: si el precio queda por encima del mercado, la propiedad se estanca; si queda por debajo, el propietario pierde dinero. Estos son los métodos que efectivamente usan los profesionales matriculados en Argentina.
Método comparativo de mercado
Es el más usado para viviendas. Consiste en juntar entre 5 y 10 propiedades similares del mismo barrio y tipología que se hayan vendido recientemente, descartar el valor más alto y el más bajo, y promediar el precio por m² del resto. El análisis toma en cuenta ubicación, tamaño, ambientes, estado y amenities de cada comparable.
Método de capitalización de ingresos
Se usa principalmente para evaluar inversión: locales comerciales, oficinas o unidades pensadas para alquiler. Calcula el valor dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) anual de la propiedad por una tasa de capitalización de mercado — permite comparar el rendimiento de distintas inversiones más allá del precio de venta.
Método del costo de reproducción
Estima el valor de un inmueble a partir de lo que costaría hoy construir una propiedad similar desde cero, descontando la depreciación por antigüedad y estado. Es más habitual en propiedades atípicas, donde no hay suficientes comparables directos para el método comparativo.
Qué factores mueven el precio, más allá del método
- Ubicación y entorno: accesibilidad, servicios cercanos y calidad de las construcciones vecinas explican gran parte del valor.
- Superficie y ambientes: metros cuadrados cubiertos, cantidad de ambientes y baños.
- Estado y antigüedad: una unidad a reciclar no tasa igual que una a estrenar, aunque compartan m².
- Amenities: pileta, SUM, cochera o seguridad suman valor, sobre todo en edificios de pozo o semi-nuevos.
Quién puede tasar
En Argentina, las tasaciones con validez profesional deben hacerlas corredores inmobiliarios o martilleros públicos matriculados. Una estimación online puede orientar, pero no reemplaza la mirada de alguien que conoce el barrio y compara operaciones reales, no sólo publicaciones.
Fuentes: Zonaprop — Cómo calcular el valor de una propiedad, Zonaprop — Aprendé cómo tasar una propiedad, Mercado Libre — Tasaciones: cómo se calcula el valor de un inmueble, RE/MAX Urbana — Cómo se realiza la tasación de un inmueble.
