Mientras el mercado de departamentos muestra señales de recuperación, el real estate comercial porteño todavía no logra dar vuelta la página. Según el último relevamiento de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), entre julio y agosto de 2026 había 284 locales en venta, en alquiler o directamente cerrados en los principales corredores comerciales de la Ciudad. El número mejoró apenas frente al bimestre anterior, pero sigue por encima del año pasado.
284 locales: una mejora chica sobre un piso alto
El relevamiento de la CAC sobre las principales avenidas comerciales porteñas contó 284 inmuebles sin actividad comercial -en venta, en alquiler o cerrados- en el bimestre julio-agosto de 2026. Es una baja de 2,4% frente a los 291 locales del bimestre anterior (mayo-junio), que había sido uno de los peores números del año. En otras palabras: mejoró, pero desde un nivel que ya era alto.
La comparación interanual sigue en rojo
Frente al mismo bimestre de 2025, la cantidad de locales vacíos subió 4%. Y si se mira la foto completa del año, la tendencia viene siendo de deterioro sostenido: en el primer bimestre de 2026 (enero-febrero) los locales vacíos habían saltado 38,5% interanual, y en mayo-junio la suba interanual todavía era de 22,3%. Que julio-agosto haya bajado un poco respecto al bimestre anterior no alcanza, todavía, para hablar de un cambio de tendencia: la vacancia sigue siendo mayor que la de hace un año.
Qué avenidas concentran más persianas bajas
La propia desagregación por corredor que hizo la CAC a principios de año ubicaba a Avenida Corrientes (68 locales cerrados), Avenida Rivadavia (63) y Avenida Santa Fe (58) como las arterias más afectadas de la Ciudad. Ese desglose corresponde a un bimestre anterior, no al dato más reciente de julio-agosto, pero da una idea de qué zonas concentran la mayor vacancia comercial de forma sostenida a lo largo del año. El fenómeno tampoco es exclusivo de CABA: el mismo relevamiento contabilizó locales vacíos en La Plata, aunque en una escala mucho menor.
Por qué los locales no siguen el mismo ritmo que las viviendas
A diferencia del mercado de departamentos, que depende sobre todo del crédito y el ahorro disponible, la vacancia de locales comerciales está atada al consumo: varios de los medios que relevan estos datos vinculan la suba sostenida de persianas bajas con el aumento de costos operativos (alquileres, servicios, cargas) frente a un consumo que todavía no termina de acompañar. Es una lógica distinta a la que mueve al mercado residencial, y conviene tenerla presente a la hora de asesorar a un propietario que alquila o vende un local: no sirve aplicar el mismo diagnóstico que para una vivienda.
Qué significa esto para una inmobiliaria con cartera comercial
Para una inmobiliaria que maneja locales, este dato tiene una lectura práctica: el tiempo de vacancia de un local comercial hoy es, en promedio, más largo que el de una vivienda, y eso cambia la estrategia de precio y de promoción. Fijar un alquiler por encima de mercado en un local, en este contexto, puede significar varios meses adicionales sin facturar -algo que vale la pena transmitirle a cualquier propietario que todavía esté pensando en los valores de 2023 o 2024. También es una oportunidad: con tanta oferta disponible, hay margen para negociar mejores condiciones de entrada (meses de gracia, refacciones a cargo del propietario) a cambio de contratos más largos, algo que ayuda a estabilizar el ingreso de ambas partes.
En resumen
El real estate comercial porteño todavía no acompaña la recuperación que se empieza a ver en el mercado de viviendas. La vacancia de locales sigue por encima de los niveles de 2025, aunque el último bimestre mostró una mejora marginal. Para una inmobiliaria, es una señal de que gestionar bien el inventario comercial -con precios realistas y flexibilidad en las condiciones- importa hoy más que nunca.
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Fuentes: Mercado — Locales vacíos en CABA: subieron 4% interanual y bajaron 2,4% bimestral, Perfil — La cantidad de locales vacíos en la Ciudad aumentó 4% en un año, aunque mostró una mejora en el último bimestre, Canal 26 — Locales vacíos en la Ciudad de Buenos Aires: estas son las principales avenidas con más persianas bajas.
