Octubre dejó una fotografía poco habitual del mercado porteño: la venta tuvo su mejor mes del año, mientras el alquiler tuvo el ajuste más chico desde que arrancó 2026. Comprar y alquilar se están moviendo, literalmente, en direcciones opuestas. Repasamos los números y qué leer detrás de ese cruce.
Venta: el mejor mes del año
Según el informe de Zonaprop citado por La Nación, el precio medio de venta de los departamentos en CABA subió 0,4% en octubre y llegó a USD 2.493 por m². Es la mayor suba mensual del año, y además una suba generalizada: 7 de cada 10 barrios registraron un aumento mensual, no sólo un puñado de zonas puntuales. En lo que va de 2026, el precio acumula una suba de 1,8%.
Alquiler: la desaceleración tocó un piso
Mientras la venta acelera, el alquiler frena. En octubre, el ajuste mensual de los contratos de alquiler fue el más bajo de todo 2026, continuando una desaceleración que viene desde mayo. Un monoambiente promedio de 40 m² en la ciudad se ubicó en $786.735 mensuales durante octubre.
Cómo se llegó hasta este punto
La desaceleración del alquiler no apareció de un mes para el otro. En agosto, el alza mensual ya había sido de apenas 1,5%, acumulando 19,2% en el año -por debajo de una inflación estimada de 21,5% para el mismo período, es decir, una caída real del poder adquisitivo necesario para alquilar de 2,3%-. En el primer semestre, la suba acumulada había sido de 16%, también por debajo de la inflación del período (17,1%). La explicación que viene repitiéndose mes a mes: la oferta de unidades en alquiler creció fuerte tras la derogación de la Ley de Alquileres, y eso le quitó margen a los propietarios para actualizar como antes.
Los barrios que marcan los extremos
En el ranking de precios de venta, Puerto Madero sigue siendo, por lejos, el barrio más caro de la ciudad, con valores que en informes recientes de Zonaprop rondan los USD 6.100-6.200 por m² -más de cinco veces el valor de los barrios más accesibles, como Lugano, que en los últimos relevamientos aparece por debajo de los USD 1.100 por m². Esa brecha entre extremos se mantiene prácticamente estable mes a mes, aunque el nivel general de precios se vaya moviendo.
Qué significa esto para una inmobiliaria o un inversor
Este cruce entre venta acelerando y alquiler frenando tiene una lectura práctica para el día a día de una inmobiliaria. Del lado de la venta, un comprador que viene dudando tiene un argumento menos para seguir esperando: los precios ya no están estancados, y octubre lo confirma con la suba más alta del año. Del lado del alquiler, en cambio, conviene bajar expectativas con los propietarios: pedir el mismo porcentaje de aumento que hace seis meses hoy es mucho más difícil de justificar, y insistir en eso sólo alarga la vacancia de la unidad.
Para un inversor que mide rentabilidad, el combo también importa: si el precio de compra sube más rápido que el alquiler que esa misma unidad puede generar, el rendimiento bruto anual se achica un poco mes a mes. No es una señal de alarma, pero sí un dato para actualizar la cuenta antes de cerrar una inversión, sobre todo en los barrios donde el precio de venta viene subiendo con más fuerza.
Fuentes: La Nación — Propiedades: los datos sobre los precios de venta y de los alquileres que nadie esperaba, iProfesional — Alquileres en CABA: cuánto aumentaron en 2026 y cuáles son los barrios más caros y baratos, El Economista — Alquileres en CABA: cuánto cuesta un dos ambientes y cuáles son los barrios más baratos, Zonaprop — Index CABA, reporte de septiembre 2026. Los valores de octubre son referenciales según el informe citado y pueden ajustarse en próximas publicaciones.
