El mercado de venta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires sigue sin despegar, pero septiembre dejó un dato que vale la pena mirar de cerca: según el último Índice de Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado subió a USD 2.484, la suba mensual más fuerte de todo 2026. Te contamos qué hay detrás del número y qué barrios están empujando (o frenando) el promedio.
La suba más fuerte del año, pero todavía lejos del pico
En septiembre el m² subió 0,3% respecto a agosto, cuando había cerrado en USD 2.476. Antes, en julio, el valor era de USD 2.471. Tres meses seguidos de subas chicas pero sostenidas, que en el acumulado de 2026 ya suman 1,4%.
El detalle que conviene tener presente antes de entusiasmarse: ese precio sigue 11,3% por debajo del máximo histórico de la serie de Zonaprop. Dicho de otra forma, septiembre fue el mejor mes del año, pero el mercado todavía está lejos de sus valores más altos — algo que no es necesariamente una mala noticia para quien está pensando en comprar.
La brecha entre barrios: de Lugano a Puerto Madero
El promedio porteño esconde diferencias enormes según la zona. En el extremo más caro, Puerto Madero sigue siendo, lejos, el barrio más caro de la Ciudad, con un promedio de USD 6.165 por m². En el otro extremo, Lugano cierra la tabla con USD 1.071 por m² — casi seis veces menos que Puerto Madero por la misma unidad de superficie.
Esta brecha no es nueva, pero septiembre la deja bien marcada: mientras algunos barrios premium se mantienen prácticamente inmunes a las fluctuaciones del mercado general, los barrios del sur de la Ciudad siguen ofreciendo el ingreso más accesible al mercado porteño, tanto para quien busca vivienda propia como para quien busca invertir con un ticket más chico.
Qué está empujando la suba
Ninguna suba de 0,3% mensual cambia un mercado de un mes para el otro, pero la secuencia de tres meses consecutivos en alza sí marca una tendencia: después de un primer semestre prácticamente plano, el segundo semestre de 2026 viene mostrando una recuperación lenta pero consistente en el precio de venta en CABA.
No es un rebote explosivo — el propio informe de Zonaprop lo deja claro al remarcar que el valor actual sigue bien por debajo del techo histórico — pero sí es una señal más de que el segmento de venta dejó de caer y empezó, de a poco, a acomodarse. Para una Ciudad que viene de varios años de ajuste en dólares, tres meses consecutivos de subas moderadas ya es un cambio de tendencia que no conviene subestimar.
Qué significa esto para una inmobiliaria
Para quien tasa y vende propiedades en CABA todos los días, este dato tiene dos lecturas prácticas. La primera: si vas a tasar una propiedad, no alcanza con mirar el promedio general de la Ciudad — hay que mirar el dato específico del barrio, porque la diferencia entre tasar sobre el promedio porteño y tasar sobre el valor real de la zona puede ser de varios miles de dólares por unidad.
La segunda: una tendencia de tres meses en alza, aunque sea moderada, es un argumento concreto para conversar con propietarios que vienen posponiendo la decisión de vender esperando mejores precios. El valor todavía no volvió a sus máximos, pero la dirección del mercado — por primera vez en un tiempo — es la correcta, y eso cambia la conversación con quien duda si listar su propiedad ahora o esperar otro semestre.
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En resumen
Septiembre cerró con la mayor suba mensual del año para el precio de venta en CABA: USD 2.484 por m², todavía 11,3% debajo del máximo histórico de la serie. La brecha entre Puerto Madero (USD 6.165) y Lugano (USD 1.071) sigue siendo la variable que más pesa a la hora de tasar bien, mucho más que el promedio general de la Ciudad.
Fuentes: Zonaprop — Índice de precios de venta CABA, informe de septiembre de 2026.
