El alquiler temporario en la Ciudad de Buenos Aires dejó de ser un fenómeno turístico de nicho y se convirtió en una fuerza que está reconfigurando buena parte del mercado de alquileres tradicionales. Los números que viene relevando el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), citados por El Cronista, muestran la magnitud del cambio — y plantean preguntas concretas para cualquier inmobiliaria que gestione propiedades en alquiler.
Cuánto creció el alquiler temporario
En Palermo, el barrio con mayor concentración de este tipo de alquiler, 1 de cada 21 viviendas en oferta ya es temporaria. En 2019, esa proporción era de 1 cada 31. El crecimiento no es exclusivo de Palermo: a nivel de toda la Ciudad, la oferta de alquiler temporario pasó de 9.338 unidades en 2019 a un volumen muchísimo mayor hoy, con un salto del 62% en apenas cuatro años.
Un dato que conviene tener en cuenta a la hora de pensar en regulación: el 89% de esa oferta temporaria corresponde a unidades completas, no a habitaciones compartidas dentro de una vivienda ocupada. Es decir, en la enorme mayoría de los casos se trata de departamentos enteros que salieron del circuito de alquiler tradicional para pasarse al temporario.
El impacto en los precios: el caso de Barrio Norte
El corrimiento de oferta hacia el alquiler temporario ya se nota en los precios de lo que queda disponible para alquiler tradicional. Según datos de Reporte Inmobiliario relevados por El Cronista, alquilar un monoambiente en Barrio Norte llegó a costar hasta 300% más que el año pasado. La explicación que dan los propios actores del mercado es simple: muchos propietarios migraron sus unidades al alquiler temporario buscando una renta en dólares más alta, y eso redujo la oferta disponible para quien busca un contrato tradicional — lo que empuja el precio de lo que queda hacia arriba.
Oferta sobrada, pero poca demanda por unidad
Lo paradójico es que el segmento temporario, a pesar de haber crecido tanto, no necesariamente es un gran negocio para cualquiera que se suba hoy. El propio mercado muestra una relación de demanda por oferta mucho más baja en el alquiler temporario que en el tradicional: hay muchas unidades publicadas compitiendo por relativamente poca demanda efectiva, mientras que en el alquiler tradicional la relación es la inversa — más demanda por cada aviso publicado. Para un propietario, esto significa que no toda unidad rinde mejor en temporario solo por cobrar en dólares: la ocupación real y la gestión (limpieza, check-in, mantenimiento) también pesan en el resultado final.
El problema de la informalidad
Hay más de 20.000 departamentos en alquiler temporario en la Ciudad, pero menos del 3% está inscripto en el registro oficial que exige la normativa porteña para este tipo de alojamiento. Esto no es un detalle menor: un propietario o una inmobiliaria que gestiona unidades en alquiler temporario sin estar registrada se expone a multas y a reclamos que después complican tanto al dueño como a quien administra la propiedad.
Qué se viene: la discusión regulatoria
El crecimiento del segmento, sumado a su informalidad, puso el tema en la agenda política. Circuló más de un proyecto para limitar o regular con más fuerza el alquiler temporario en CABA, inspirado en normas como la de Nueva York contra plataformas como Airbnb. La Cámara Inmobiliaria Argentina, por su parte, sostiene que la regulación vigente ya es suficiente y que una norma más restrictiva no necesariamente mejoraría la oferta de alquiler tradicional — el debate sigue abierto.
Qué significa esto para una inmobiliaria
Para una inmobiliaria, el alquiler temporario puede ser un servicio adicional rentable — hay propietarios dispuestos a pagar por una gestión profesional que se encargue de todo —, pero ofrecerlo sin estar en regla es un riesgo que conviene evitar. Antes de sumar una unidad al circuito temporario, vale la pena asesorar al propietario con números reales de ocupación y gastos de gestión, no solo con la tarifa publicada, y verificar que la propiedad esté en condiciones de inscribirse en el registro correspondiente. En un mercado donde la oferta tradicional se achica mes a mes, saber distinguir qué propiedad conviene en cada modalidad es, cada vez más, parte del trabajo de asesorar bien a un propietario.
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En resumen
El alquiler temporario ya representa, en barrios como Palermo, 1 de cada 21 unidades en oferta — contra 1 de cada 31 hace apenas seis años — y es uno de los motores detrás de la suba de precios que sufre el alquiler tradicional en zonas como Barrio Norte. Con más de 20.000 unidades en la modalidad y apenas un 3% en regla, la informalidad y una posible nueva regulación son los dos temas que toda inmobiliaria que gestione alquileres debería tener en el radar.
Fuentes: El Cronista — Efecto Airbnb: cuánto fue el explosivo crecimiento del alquiler temporario en CABA, El Cronista — Efecto Airbnb: alquilar un monoambiente en Barrio Norte es hasta 300% más caro que el año pasado, El Cronista — Hay más de 20.000 departamentos en alquiler temporario, pero menos del 3% está inscripto en el registro oficial.
