Mientras el mercado residencial porteño viene de un año de ventas que repuntan pero alquileres que se frenan, el segmento corporativo muestra una foto distinta: la vacancia de oficinas premium en Buenos Aires volvió a bajar y tocó su nivel más bajo desde el arranque del ciclo de recuperación pospandemia. Según el último relevamiento de CBRE sobre el tercer trimestre de 2026, hay una sola zona que explica casi toda la mejora, y el resto del mercado se mueve mucho más despacio de lo que sugiere el promedio.
La vacancia tocó el piso de 2020
En el tercer trimestre de 2026, la vacancia de oficinas Clase A y A+ en Buenos Aires bajó de 13,8% a 13,1%, el nivel más bajo desde el inicio del actual ciclo de recuperación, en 2020. La absorción neta del trimestre fue de 12.392 m², y se mantuvo positiva por cuarto período consecutivo: ya hace un año que el mercado corporativo porteño no retrocede.
Zona Norte CABA se queda con casi toda la demanda
El dato que explica la mejora general está concentrado en un solo corredor. Zona Norte CABA registró una absorción neta de 16.422 m² durante el trimestre, por encima del resultado de todo el mercado combinado, y su vacancia es de apenas 1,6%. En otras palabras: afuera de ese corredor, buena parte del resto del inventario Clase A y A+ se mantuvo prácticamente estancado o incluso perdió ocupación, y es la demanda concentrada en Zona Norte la que tira el promedio general hacia abajo.
Sin oferta nueva, el stock no se mueve
Durante el trimestre no ingresaron edificios nuevos al inventario relevado por CBRE: el stock Clase A y A+ se mantuvo en 2,32 millones de m². Esto no es un detalle menor: con una demanda que se recupera y una oferta que no crece, la dinámica lógica de los próximos trimestres es hacia una mayor escasez de superficie de calidad, lo que históricamente termina presionando al alza el valor de alquiler de los pocos edificios disponibles.
El acumulado del año confirma la tendencia
Tomando los primeros nueve meses de 2026, la absorción neta acumulada de oficinas Clase A y A+ en Buenos Aires llegó a 57.457 m². Es un volumen que viene creciendo trimestre a trimestre desde comienzos del año, y que ubica a 2026 como el mejor año de ocupación corporativa desde la pandemia, pese a que buena parte de esa demanda se concentra en un puñado de corredores y edificios de primera categoría.
Los corredores que quedan rezagados
El contraste entre Zona Norte y el resto del mercado también se nota en cómo se mueven los edificios más viejos o peor ubicados. Mientras los desarrollos premium bien posicionados absorben casi toda la demanda nueva, otros corredores corporativos siguen conviviendo con tasas de vacancia muy por encima del promedio del mercado, en algunos casos duplicándolo. Es la otra cara de la misma estadística: el 13,1% es un promedio que esconde una polarización cada vez más marcada entre edificios de primera línea y el resto del inventario.
Qué significa esto para una inmobiliaria
Para una inmobiliaria que trabaja o quiere empezar a trabajar en el segmento corporativo, el mensaje es doble. Por un lado, la demanda de oficinas de calidad está volviendo, y Zona Norte CABA se consolidó como el corredor de mayor movimiento del mercado: ahí está concentrada hoy la mayor parte de las consultas y los cierres. Por otro lado, al no incorporarse oferta nueva de relevancia, los edificios premium bien ubicados y bien administrados tienen cada vez menos competencia directa, lo que abre una ventana para reposicionar o reconvertir inmuebles corporativos más antiguos en otros corredores, donde la vacancia sigue siendo considerablemente más alta que en Zona Norte.
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Fuentes: Forbes Argentina — Zona Norte en CABA se convierte en el nuevo hub de oficinas: el mapa corporativo que miran las empresas, Ámbito — Las empresas vuelven a las oficinas, pero ya no buscan lo mismo: qué cambió y cuánto cuesta alquilar, datos de CBRE Research sobre el mercado de oficinas Clase A y A+ de Buenos Aires, tercer trimestre de 2026.
